不動産

賃貸という不動産の副業!借地と借家の考え方!定期建物賃貸借契約

【借地という考え方】

本業の合間に行う副業としては、株・金融商品・先物取引などもありますが、幅広い世代でいえば、不動産・住居に関する副業もあります。

自分が所有している空き地があるのなら駐車場や資材置き場として貸すこともできます。

この場合、借地借家法が適用されてしまうのかも気になるところです。

借地借家法は『建物の所有』を目的とする地上権および土地の賃借権に適用されることが知られています。

このように、借地借家法がその対象を『建物の所有』目的に限定しているのは、該当する建物が賃借人にとって日常生活や営業の本拠として使用されることを前提にしているからであり、建物につき相当長期間賃借権を存続させることによって賃借人の生活や営業活動を手厚く保護しようとしたことによります。

ですから、『建物の所有』を目的とするというためには、借地上になんでもいいので建物があればいいというワケでもありません。

賃借人の生活や営業活動を保護する観点から、該当する土地賃貸借契約において建物を所有することそのものが主たる目的とされているか、されていないかが重要なメルクマールとされています。

簡単にいえば、建物所有が土地を使用するための主たる目的ではない場合、たとえ土地使用に際してこれに附随するものとして建物を所有していたとしても、建物の所有を目的とする賃貸借とは言えず、借地借家法は適用されないということになります。

定期建物賃貸借契約

【駐車場とした使用】

自分の土地を活用するための副業には駐車場とした目的があっても良いでしょう。

駐車場が建物に隣接したカタチでこれに付属するものについては、建物部分の借地と駐車場部分の借地は機能的に一体のものと看做しうることから、建物の所有を目的とするものとして、駐車場部分の借地についても建物部分の借地と同様に借地借家法が適用されます。

ちなみに、建物に付属するような形式ではなく、単に先にあげたように空き地を駐車場として使用しているだけにすぎない場合においては、建物を所有する目的とは言えませんから、適用はされませんが、民法の普通賃貸借が適用されるカタチになります。

【資材置き場などの目的】

駐車場として貸すだけでなく、建築ラッシュとなる発展途中のエリアなどの周辺環境から察し、資材置き場のために敷地を用いるケースもあります。

ときには、資材を保管するためのプレハブ小屋などの建物が設置されることも予定されるでしょう。

しかし、資材保管のためのプレハブ小屋は、あくまで資材を保管するという目的を果たすための手段として保有するものになりますから、それを保有すること自体は契約の目的ではありません。

プレハブ小屋などの建物は、このような資材置き場の使用用途から見ると、あくまで資材を置くための従たる『設備』にすぎないといえます。

ですから、この場合は借地上に資材保管のためのプレハブ小屋という建物を建てたとしても、建物を所有する目的であるとは言い難いようです。

ですから、一般的には借地借家法の適用はないでしょう。

【自分の土地をどう活かすか】

駐車場にしたり、資材置き場の場として貸し出す副業のみならず、プロからアドバイスをもらい、様々な土地活用法で利益を出す方が少なからずいらっしゃいます。

例えば、中古車展示場としたり、田舎の広大な土地ならば、バッティングセンター、打ちっぱなしのゴルフ練習場などとした資産運用が期待できます。

もちろん、無難なところでいえば、自動販売機設置でしょう。

ケースバイケースではありますが、外形的には建物が建築されていたとしても、主たる目的と認定することは難しく、借地借家法の適用は認められにくいようです。

賃貸という不動産の副業!借地と借家の考え方!

【借地のみならず借家の考え方】

土地付き一戸建てをはじめ、マンションを購入することもあるでしょう。

将来的なことは誰にも予測はできず、例えば、海外に転勤することもあり得ます。

本業で忙しくなる一方で、副業として借家という方法もあります。

一定期間のみ賃貸して期間経過後には確実に明渡してもらいたい、そうしたニーズに応える副業もあります。

この場合には、『定期建物賃貸借契約』を締結するのが望ましいでしょう。

この『定期建物賃貸借契約』とは、ひと言でいえば契約の更新がない建物賃貸借契約であり、通常の建物賃貸借契約とは異なり、契約期間が満了しても契約が更新されることはありませんから、借り手がまだ借りておきたいと言ったところで、建物の明渡しを貸し手は求めることができます。

もちろん、転勤生活が延長することもあれば、建物をそのまま継続して賃貸したい要望に応えることは可能で、改めて賃貸借契約を再契約するだけです。

しかし、貸し手となる者が見据えておくべきは、契約書面の作成をすること、さらに、契約の更新が無い旨を事前に説明したり、途中解約が認められないことなどを契約締結前に行っておくことです。

副業は目先の利益ばかりに目が向きますが、トラブル対応も視野に入れましょう。

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