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副業でのワンルームマンション経営の注意点と購入で心がける点

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会社員の副業

現在、会社員をしながらいくつかの副業をしております。

主な収益源は、中古アパートによる不動産投資となり、10年以上前から経営をおこない、不動産所得でいったところでは、キャッシュフローが毎月数十万円づつは生まれております。

今回キャッシュフローから生まれた貯金額から、家計の損出に影響なく自由に使えるお金を次の副業資金として購入予定としているのが「ワンルームマンション投資」です。

ただし、事前にお断りをしておくと、過去も副業として、ワンルームマンション経営をおこなっておりましたが、その際は失敗してしまい、すぐに売り払ったという経緯があり、ここでは一般で言われる、副業とした利益を求めた概念を捨て、少額利益と、将来という概念で説明します。

副業での、ワンルームマンション経営における注意点と、購入にする際に心がける点

検討、購入予定理由

・中古アパート運営により、自由に使えるお金を確保することが出来、大きな借金をする必要がなくなったことが1点。※一括で購入する予定

・マンション、アパート一棟の大きな利益までは期待しないが、マンション賃貸経営を可能な限り続けていくことにより、将来夫婦が住める場所としても担保しておきたかった。

→場所は福岡市内で、資金は中古マンションおおむね1500万円~2000円までで検討中。※それ以外は将来の、税金対策や、相続税対策といった月並みの理由です。

検討理由でわかるかと思いますが、ワンルームマンション投資を副業として、多大な収益を生み出そうという、強い考えではなく、老後の夫婦が住める中古マンション確保を前提で考えています。

ただし、現在は会社員で、今後多少の転勤もあるので、自宅については会社側の社宅や借り上げ住宅を活用しながら、退職するまでは、今回購入予定の中古ワンルームマンション投資で、多少でも利益を出す予定です。

そこで私は、不動産経営で1棟運用の大家をしており、多少知識は持っているつもりなので、雑学程度にワンルームマンションのメリット、デメリットなどを、私なりの解釈で説明します。

マンション投資

メリット

・現在主な収入源である、中古アパート経営と違う利点は、管理上の手間がそれほど掛からないという点。

→アパートの場合、台風や地震といった災害が起こった場合、間に管理会社が入っているにせよ、都度修繕費用がかかるケースがありますが、ワンルームの場合は、ほとんど自然災害なでによる修繕費用はマンション管理側になるので楽。

→何かあればマンション内に管理人さんも常駐している(ケースによりますが…)ので、住人との簡単な対応は済ませてくれまる。

→マンション周りの衛生管理や、お掃除などもやってくれますので管理面は非常に楽であると感じてます。

・空室状況といった観点からすると、今回に限り特例だったかもしれませんが、コロナの影響が2020年3月ごろから日本経済にも影響をもたらす事になり、この時期メディアでは店舗型飲食店などの家賃が支払えないといった事象が問題視されてきました。

今回経営のターゲットはレジ(個人向け)の経営となるため、引き続きコロナのような被害に出会った場合、レジだと発生しづらいです。

マンション投資副業

デメリット

・収益キャッシュフローが低いという事。

→現在アパート経営で月に、数十万円の利益を出していたから、そう思ってしまうのかもしれませんが、管理組合費や、修繕費、退出後のハウスクリーニングや、固定資産税を差引いていくと大した利益は生まれない。

※過去の参考例:部屋1室で家賃が47000円。そこから上記支出事項などを差引き、月の利益を換算すると、良くて1万円から2万円程度。

利益中心でワンルーム経営をおこなうと大きなダメージがある。長期的な経営概念まで勉強することを怠ってしまったというのが当時悔いが残った点となります。

・コロナによる想定外な事が今後マイナス面が想定されると思います。

→この事象により、世の中はテレワークという事が頻繁に使われるようになりました。言い換えると、会社には出社せず、自宅でも、それ以外の場所でも仕事が出来る環境があれば、どこでも出来るという時代が始まったという事になります。

今、エリア中心地で駅が近く、その周辺には学校や公園、スーパーといった、生活するうえで困らない環境でワンルームマンション経営をおこなっておりますが、これは今までの常識からすると間違っていない選択だったと思いますが、今後は地方へも分散化されていくのではと想定しています。

極論かもしれませんが、東京に住んでいる方も地方に移転し、本社東京での仕事を地方や、田舎町でこなしていく。

そうなると今までターゲットで捉えていたサラリーマン層の入居率が激減。また、退去後の空室期間の長期化といったリスクが出てきます。

・今後日本の高齢化社会、若年層の人口減といった将来像

→当たり前ですが、人口が減れば、長期間の空室状態が今後予測される。

・東京オリンピック需要

→これは大きい需要を見込んでいましたが、大変ショックでした。来年やったにしても、当初予予定していた収益など、絶対に見込めないです。コロナというのは、日本にとって大きな経済悪化を今後も継続して及ぼすことになります。

・マンション経営のローン返済は先が長く、どうなるか判らない。

→おおむねサラリーマンが借金した場合、30年ローンを組むことが想定されます。

その際の、マンション価値は必ず落ちてます。そして老朽化すると空室リスクも高まり且つ、家賃を下げないといけません。

そして知らぬ間に、デッドクロスが始まる事になります。

こういったメリット、デメリットと、過去の失敗談を受けて、私はワンルームマンション投資経営の概念を変えて、近く購入する予定です。

当初副業とした際の概念の変化

・マンションはローンを組まず、一括購入をする。→30年後老朽化によるリスクが高すぎる。

・購入は大手不動産は使わず、地元の地域性を理解している不動産を利用し、自分の目で確認し納得できた物件を購入する。

・購入金額は、借金と考えず将来の財産であり、賃貸と利用している期間は、副業・お小遣い的レベルで考え、1万円でも利益が出れば良しとする。

・退職後は、このマンションに夫婦で暮らせる環境を整え、今までの賃貸リスクを軽減して、老後資金として更に蓄えていく。

以上が副業ワンルームマンション経営における注意点と、購入にする際に心がける点ということでご理解いただければと思います。

 



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