【副業】不動産賃貸で家賃収入を得る方法と考え方

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●不動産投資は「副業」となるのか

まず、会社などに勤務している場合、不動産からの家賃収入が「副業」にあたるのかという問題をクリアする必要があります。

たいていの場合、「副業」として禁止される事項にはあたらないようですが、企業によっては禁止されていることもありますので、就業規則などを確認する必要があります。

また、不動産投資の規模によっては「事業」として扱われることもあるので注意が必要です。

会社にバレて就業規則違反になる可能性があるなら、家族に名義で行う事をお勧めします。

●不動産投資のリスク

私の場合、以前に購入して住んでいたマンションの一室を引っ越しをするに当たり、賃貸に出すことにしました。

この場合、マンションを売却するという選択肢も考えられます。

どちらがいいかは、賃貸に出したときの収入、支出、手間などを想定しながら、総合的に判断することになります。

同じマンションで賃貸されている部屋があれば、自分の部屋のおおよその家賃相場も見当がつくと思います。

ですが、不動産投資の場合、家賃がすべてそのまま収入になるわけではなく、支出もそれなりに大きいものになります。

私の場合は、たまたま知り合いから紹介があり、不動産会社を介さず、直接個人間で賃貸をすることになったので、不動産会社に支払う手数料などはかかりません。

その場合、毎月の収入は、家賃から管理費、修繕積立金を引いた金額になります。

さらに、初期投資として大がかりなリフォームをしました。

築40年程度の物件であり、長年自分が住んでいたことで内装は汚れ、設備も古くなっていた為とてもそのままでは借り手がつきません。

借り手を見つけるには、ある程度綺麗に見栄えをよくする必要があります。

リフォームにいくらかかるのか、何年くらいでその費用を回収できるのかを考える必要があります。

リフォーム代に費用がかかりすぎると感じるときは、売却してしまった方がよい場合もあります。

さらに、不動産賃貸は必ず借り手がつくわけではありません。

今の借り手さんは、知人の知り合いですぐに見つかりましたが、その方がこの先永久に住み続けてくれるとは考えられず、いつかは部屋を出られることになります。

その場合、新しい借り手を見つけなければならず、見つかるまでは収入はゼロ、管理費などだけがかかることになります。

また、個人で貸す場合はエアコンやガス機器の故障、住民間のいざこざなど、不測のトラブルに対処する必要もでてきます。

不動産会社へ賃貸管理を依頼すれば、このような負担は軽減されますが、不動産会社のケアが手厚いほど、支払う費用も高額になります。

このように、不動産投資は不労所得であり、うまくいけば楽に収入が得られますが、その反面、かかる費用やリスクもあります。

このような問題を考慮しつつ、賃貸に出したほうが良さそうだと判断すれば賃貸もよいかと思います。

割に合わない、管理が面倒と感じるならば、売却を検討されたほうがいいかもしれません。



 

●税金、確定申告について

不動産で収入を得た場合、確定申告をする必要があります。

まず、不動産収入がある程度大規模なもの、具体的には区分所有の部屋が10室以上、独立家屋の場合は5棟以上の場合は、「事業」として取り扱われることになります。

私の場合は、マンションの1室だけですので「事業」にはなりませんが、それでも申告は必要です。

レシート、領収書などは棄てずに取っておきましょう。

確定申告で面倒なのは、必要経費の計算です。

「修繕費」や「減価償却費」を記載する必要があります。

建物を購入した場合だけでなく、リフォームをした場合も「減価償却」の対象になる部分があります。

リフォームのどの部分が修繕費で、どの部分が減価償却費になるかは、リフォーム箇所、かかった費用などにより、細かく決まっています。

ですので、どのような場所にどれくらいの費用がかかったのか、たとえばガス給湯器の交換に○円、室内ドア造作に○円、など、リフォーム会社に明細をわかりやすく記載してもらうとよいです。

これらのことも、税理士さんに頼めば問題ないのですが、税理士さんにお支払いする金額を考えると、マンション1室程度の収入では負担が大きいと感じることもあるかもしれません。

その場合、自分で計算することになりますが、会計の知識がないと最初は難しいです。

それなりに日数がかってしまいますので、確定申告の書類作成は余裕を持って行うことをおすすめします。

また、青色申告をすれば、控除が受けられます。

前述の「事業」としての不動産貸し付けの場合は、65万円の控除になりますが、事業ではない小規模な家賃収入であっても、10万円の控除を受けることができます。

この場合、前年の3月15日までに、税務署に青色申告承認の申請をしておく必要があります。

税金の計算はさらに面倒になりますが、すこしでも控除額を大きくしたいという方は、青色申告も検討されるとよいでしょう。

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